La costruzione di abitazioni locative a pigioni moderate è possibile anche nelle zone urbane centrali

Grenchen, 19.09.2012 - Da uno studio pubblicato dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB) in collaborazione con Halter Unternehmungen e Pensimo Management, emerge che è possibile costruire abitazioni familiari a costi accessibili, con pigioni inferiori a 2000 franchi mensili anche in zone centrali ricercate senza che un investitore debba subire perdite di rendimento o richiedere fondi pubblici.

Da anni la costante pressione della domanda esercitata nei centri città fa sì che in molti luoghi vengano demolite vecchie abitazioni locative, sostituite da nuove abitazioni, solitamente più grandi e ovviamente più costose. In questo modo le vecchie abitazioni a pigioni moderate scompaiono dal mercato.
Gli autori del presente studio abbozzano possibili soluzioni su come sia possibile, tenendo conto delle condizioni di mercato dei terreni edificabili acquisiti, costruire abitazioni a pigioni moderate senza che un investitore del settore edile di libero mercato debba subire rilevanti perdite di rendimento o richiedere fondi pubblici.
Lo studio mostra che, da un punto di vista tecnico e finanziario, è necessario tornare a costruire abitazioni «compatte».
A tale scopo, la riduzione delle superfici abitabili e degli standard di costruzione può essere compensata da migliorie dell’ambiente residenziale (p. es. un tetto piatto praticabile). Ciò è illustrato basandosi sul prototipo di casa plurifamiliare progettato dagli autori dello studio.
Per calcolare l’attuale valore fondiario, quale paragone ci si può avvalere della casa plurifamiliare recentemente terminata a Zurigo, di cui sono disponibili i costi e i ricavi che permettono tale calcolo. Con il calcolo dettagliato dei costi di costruzione delle abitazioni a «prezzi moderati» ora progettate è possibile quantificare l’importo della pigione necessario a finanziare l’acquisto del terreno e a coprire i costi dell’immobile. Ne risulta che a Zurigo-Altstetten sarebbe possibile costruire un’abitazione locativa di quattro locali e mezzo, che potrebbe essere affittata per meno di 2000 franchi mensili (incluse le spese accessorie) senza ricorrere al sostegno di sovvenzioni o ad altre agevolazioni. Un’abitazione locativa di tre locali e mezzo può essere affittata per meno di 1600 franchi (incluse le spese accessorie).
Inoltre, nel concetto di «pigione moderata» esposto nello studio viene evidenziato l’aspetto della densificazione: anche se spesso la superfice dei nuovi edifici sostitutivi è nettamente maggiore di quella degli edifici demoliti, il più delle volte vengono costruiti alloggi più grandi; ne consegue che il numero degli alloggi aumenta solo leggermente. Il presente concetto di alloggi a pigioni moderate tiene conto in modo più soddisfacente del principio dell’uso parsimonioso del territorio.
In Svizzera, per una crescente parte della popolazione l’onere dovuto alle pigioni è considerevole. Come alla fine degli anni '80, in numerose grandi città svizzere e nei loro agglomerati l’offerta di alloggi si è ridotta. Per molti nuovi arrivati e famiglie che vogliono o devono traslocare sorge il problema di trovare un alloggio a un prezzo accessibile. Sovente l’unica opzione è il trasferimento in periferia, dove le pigioni sono più basse.

Indirizzo cui rivolgere domande

Dott. Ernst Hauri, direttore dell’UFAB, tel. 032 654 91 82, ernst.hauri@bwo.admin.ch
Jörg Koch, Pensimo Management, tel. 044 255 21 00, joerg.koch@pensimo.ch
Alex Valsecchi, Halter Unternehmungen, tel. 044 434 24 00, a.valsecchi@halter-unternehmungen.ch