Migliorare la situazione dei committenti edili confrontati con difetti di costruzione

Berna, 19.08.2020 - Il vigente diritto della costruzione è adeguato ed equilibrato, una verifica ha però rivelato che in caso di difetti di costruzione i committenti edili sono in parte insufficientemente tutelati. Il Consiglio federale vuole pertanto migliorare la situazione dei committenti edili e soprattutto dei proprietari di case e dei proprietari per piani. Nella seduta del 19 agosto 2020 ha avviato la procedura di consultazione su un progetto in materia.

A dare lo spunto per la revisione del diritto della costruzione sono stati numerosi interventi parlamentari, in particolare le iniziative parlamentari Hutter (12.502) e Gössi (14.453), che chiedono di adeguare la garanzia per i difetti di costruzione. Una valutazione complessiva del diritto in materia di garanzia per i difetti di costruzione ha mostrato che il diritto vigente in materia è, in principio, adeguato alla pratica ed equilibrato. Tuttavia il Consiglio federale ravvisa la necessità di intervenire in alcuni settori. Propone pertanto una nuova normativa di questi punti critici, ma rinuncia a una revisione complessiva.

Prolungare a 60 giorni il termine di avviso per i difetti

Attualmente i difetti di costruzione devono in via di principio essere segnalati «immediatamente», ossia entro pochi giorni. La brevità di questo termine di avviso e le conseguenze della sua inosservanza pongono problemi pratici ai committenti edili senza essere materialmente giustificati. Il progetto posto in consultazione propone pertanto un termine di 60 giorni per segnalare i difetti di un'opera immobiliare. Questo termine di avviso non deve valere soltanto per il contratto d'appalto ma anche per i contratti di compravendita immobiliare. La normativa deve essere dispositiva per permettere alle parti di continuare a derogarvi per contratto.

Diritto alla riparazione di costruzioni per uso personale

Risultano inoltre problematiche le clausole contrattuali che da una parte escludono la garanzia del venditore o dell'impresa generale per i difetti e dall'altra cedono i diritti per i difetti nei confronti dei subappaltatori al compratore o al committente edile. Queste clausole ledono notevolmente i compratori e i committenti edili privati. Nel progetto posto in consultazione il Consiglio federale propone una modifica di legge per far sì che in futuro non sia più possibile escludere l'attuale diritto alla riparazione dei difetti di costruzione se l'edificio serve a scopi personali o familiari. Questa regola dovrà valere anche per i contratti di appalto e per i contratti di compravendita immobiliare di tali edifici.

Infine, va migliorato un altro aspetto della situazione: se i crediti di un'impresa edile non sono pagati, l'impresa ha un particolare diritto di pegno sul fondo del committente edile (l'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori). Vi è il rischio che l'impresa generale non trasmetta i pagamenti ai subappaltatori e che questi ultimi facciano valere tale ipoteca legale. Il committente edile può soltanto saldare il credito due volte o ad esempio prestare una garanzia bancaria. Per migliorare la situazione attuale, il progetto posto in consultazione prevede che una tale garanzia sostitutiva debba coprire gli interessi di mora soltanto per dieci anni e non per un periodo illimitato come finora.

Compatibilità con le norme SIA

Con la revisione del diritto della costruzione, la situazione dei committenti edili migliora senza tangibili svantaggi per le imprese di costruzione. L'avamprogetto è compatibile con le norme della Società svizzera degli ingegneri e architetti (SIA) più importanti nella pratica.

Necessità di intervenire in materia di ipoteca legale degli artigiani e imprenditori

Nell'ambito della procedura di consultazione, il Consiglio federale compie ulteriori accertamenti in materia di ipoteca legale degli artigiani e imprenditori per evitare il rischio che il committente debba fare un doppio pagamento all'impresa generale e all'impresa in subappalto. Invita i partecipanti alla consultazione a esprimersi sulla necessità di intervenire in materia e sulle possibili soluzioni.


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David Oppliger, Ufficio federale di giustizia, T +41 58 469 60 82, david.oppliger@bj.admin.ch



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