Si apre ulteriormente la forbice tra i mercati della locazione e della proprietà

Grenchen, 02.07.2019 - Come già l’anno precedente, anche nel 2018 l’offerta di spazi abitativi in Svizzera è risultata sufficiente. Tuttavia, la forbice tra i mercati della locazione e della proprietà si apre ulteriormente. Mentre il primo si è rilassato, sul secondo l’offerta arranca, perché chiaramente incapace di sopperire alla domanda. Il calo dell’immigrazione e il livello dei tassi d’interesse tuttora molto basso si fanno sentire, come risulta da uno studio aggiornato sugli effetti della libera circolazione delle persone sul mercato dell’alloggio, commissionato dall’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB).

Per quanto riguarda sia la locazione sia la proprietà, il mercato degli alloggi complessivo continua a presentarsi sostanzialmente equilibrato in tutte le regioni, seppur con una lieve tendenza alla contrazione. Come già negli anni precedenti, l'offerta è cresciuta più dei nuclei familiari. La forte tendenza a edificare soprattutto abitazioni da locazione e gli sviluppi dell'immigrazione e dell'emigrazione hanno però alimentato gli squilibri.

Dopo il forte calo dell'anno precedente, nel 2018 la crescita dei nuclei familiari è diminuita soltanto lievemente. Mentre l'aumento delle famiglie svizzere è rimasto stabile allo 0,6 percento, quello dei nuclei familiari stranieri è passato dall'1,1 allo 0,9 per cento. Questo sviluppo comporta un rilassamento del mercato della locazione, ma non di quello della proprietà, influenzato principalmente dall'evoluzione della domanda svizzera e caratterizzato da una crescita insufficiente dell'offerta.

Dietro l'equilibrio complessivo si celano pertanto due grossi squilibri: per regioni e tipologie di fruizione (locazione/proprietà).

Come nel 2017, l'offerta è risultata abbondante in Ticino, nella Svizzera orientale e nella Svizzera nord-occidentale. Rispetto all'anno precedente, il mercato dell'arco lemanico si è nettamente prosciugato, mentre la regione di Zurigo ha registrato una leggera distensione. In entrambi, però, la domanda continua a essere eccedente. Rimangono piuttosto tesi anche i mercati della Svizzera centrale e dell'Altopiano.

Negli ultimi anni le attività edilizie si sono spostate fortemente verso le abitazioni da locazione. Il fatto che gli investitori diano la precedenza a questa tipologia di fruizione produce conseguenze tangibili: siccome la domanda di abitazioni di proprietà è rimasta alta - retta dai tassi d'interesse tuttora molto bassi - e l'immigrazione è risultata moderata, la forbice tra mercato della locazione e mercato della proprietà si è ulteriormente aperta. Se sul mercato della locazione l'offerta si presenta in media leggermente eccedente, su quello della proprietà si osserva una marcata eccedenza della domanda.

Nell'anno in rassegna il rilassamento del mercato della locazione ha interessato anche i segmenti di prezzo bassi: anche se la domanda è tuttora eccedente, siamo vicini a una situazione di equilibrio. Nei due segmenti di prezzo superiori è invece l'offerta a essere eccedente. Il mercato della proprietà, viceversa, è sottoalimentato in tutti i segmenti di prezzo. Questa circostanza è preoccupante dato che la pressione sui prezzi rimane alta e la quota di abitazioni di proprietà denota una tendenza al ribasso da cinque anni a questa parte. Di conseguenza, una fetta di popolazione sempre più grande si ritrova di fatto esclusa dal mercato della proprietà.

Il monitoraggio degli effetti della libera circolazione delle persone sul mercato svizzero degli alloggi - svolto congiuntamente dal 2009 da Meta-Sys AG e ZHAW su incarico dell'UFAB - si distingue da altre analisi di mercato per tre caratteristiche specifiche. In primo luogo, l'attenzione si concentra sullo sviluppo dei nuclei familiari svizzeri e stranieri (e non «soltanto» della popolazione) e dei loro redditi, cioè sui principali motori della domanda. Secondariamente, per tener conto della funzione di ammortizzatore che il mercato della proprietà ha rispetto a quello degli affitti (e viceversa) e per avere una visione globale dell'offerta, i due mercati vengono considerati anche come un unico aggregato. L'analisi, in terzo luogo, valuta categorie di potere d'acquisto e segmenti di prezzo diversi.

I risultati sono pubblicati sotto forma di rapporti sintetici sulla Svizzera in generale e sulle sette grandi regioni prese in considerazione dall'UST.

Indirizzo cui rivolgere domande

Christoph Enzler, Ufficio federale delle abitazioni UFAB, tel. +41 58 480 91 87, christoph.enzler@bwo.admin.ch
Daniel Sager, Meta-Sys AG, tel. +41 43 322 17 70, dsager@meta-sys.ch