Mercato dell’alloggio di nuovo equilibrato per la prima volta dal 2008

Grenchen, 12.07.2017 - Nel 2016, per la prima volta dal 2008, il mercato dell’alloggio in Svizzera si è in media riassestato. Lo dimostra un’analisi concernente gli effetti della libera circolazione delle persone sul mercato dell’alloggio condotta su incarico dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB). In alcune regioni o segmenti del mercato la situazione rimane comunque tesa.

Dopo una fase di tensioni altalenanti, il mercato dell’alloggio svizzero ha ritrovato un certo equilibrio. Questa evoluzione, leggermente più accentuata nel settore degli affitti che in quello della proprietà, è stata favorita da un’attività edilizia che negli ultimi anni ha superato la progressione della domanda. A questo risultato ha inoltre contribuito l’aumento dei canoni d’affitto e dei prezzi di vendita, che dal 2005 sono cresciuti del 30 per cento circa.

Dietro questa apparente stabilità si celano tuttavia importanti disparità tra regioni, forme di proprietà e segmenti di prezzi.

A livello regionale il Ticino, la Svizzera orientale e la Svizzera nord-occidentale presentano la maggiore disponibilità di alloggi. La situazione rimane tesa nella Svizzera centrale, e in particolare nella regione di Zurigo, dove il mercato si sta stabilizzando più lentamente del previsto. Questa tendenza potrebbe protrarsi ulteriormente vista la persistente attrattiva della regione.

Per quanto riguarda le forme di proprietà, negli ultimi anni l’attività edilizia si è fortemente spostata verso il comparto delle abitazioni locative, uno sviluppo che non è rimasto privo di conseguenze. Nel complesso il mercato degli affitti è oggi più equilibrato di quello delle abitazioni di proprietà. Nella Svizzera nord-occidentale o sull’Altopiano, ad esempio, la domanda di abitazioni di proprietà è ancora molto elevata. Per lungo tempo i redditi più elevati dei nuclei familiari in affitto hanno reso questo settore attrattivo per gli investitori, ma oggi sembra che in molte regioni sia stato raggiunto l’apice. In tale contesto anche la quota dei locatari è leggermente aumentata.

Non accenna a ridursi neppure lo squilibrio tra segmenti di prezzi, molto più marcato nel comparto degli affitti che in quello della proprietà. L’eccedenza della domanda riguarda ancora soprattutto il segmento di prezzi più basso. Nelle città di Zurigo, Winterthur, Ginevra, Losanna, Lucerna, Zugo, Berna e Thun ciò continua a comportare una sensibile carenza di alloggi.

La situazione si è invece normalizzata sul fronte della migrazione. Le preferenze regionali e lo sviluppo dei redditi dei nuclei familiari stranieri, contrariamente a quanto osservato dopo il 2005, non si differenziano più tanto da quelli svizzeri. Anche se la domanda di abitazioni in affitto nei centri urbani o nelle regioni turistiche continua a essere alimentata da una parte dei nuclei familiari stranieri con un potere d’acquisto superiore alla media, questa tendenza si va nettamente indebolendo. L’influsso dei nuclei familiari stranieri sulla crescita del numero di nuclei familiari in generale rimane significativo: come finora, vi contribuiscono per circa la metà.

Il monitoraggio degli effetti della libera circolazione delle persone sul mercato svizzero degli alloggi – svolto congiuntamente dal 2009 da Meta-Sys AG e ZHAW su incarico dell’UFAB – si distingue da altre analisi di mercato per tre caratteristiche specifiche. In primo luogo, l’attenzione si concentra sull’evoluzione delle economie domestiche svizzere e straniere (e non «soltanto» della popolazione) e dei loro redditi, cioè sui principali motori della domanda. Secondariamente, per tener conto della funzione di ripiego che il mercato della proprietà ha rispetto a quello degli affitti e avere una visione globale dell’offerta, i due mercati vengono considerati come un unico aggregato. L’analisi, in terzo luogo, valuta categorie di potere d’acquisto e segmenti di prezzi diversi.

I risultati sono pubblicati sotto forma di rapporti sintetici per la Svizzera nel suo complesso e per le sette grandi regioni prese in considerazione dall’UST.

Indirizzo cui rivolgere domande

Christoph Enzler, Ufficio federale delle abitazioni, tel. +41 58 480 91 87, christoph.enzler@bwo.admin.ch
Daniel Sager, Meta-Sys, tel. +41 43 322 17 70, dsager@meta-sys.ch