Studio sull’aumento dei tassi d’interesse e l’attività edilizia

Berna, 25.04.2024 - Come si ripercuotono le variazioni dei tassi d’interesse sul mercato delle abitazioni e sull’attività edilizia? Lo studio «Aumento dei tassi di interesse: Effetti sulla costruzione edilizia ed ai suoi prezzi» si prefigge di rispondere a questa domanda avvalendosi di un modello teorico che mostra le principali correlazioni fra tassi d’interesse e mercato edilizio e immobiliare. Lo studio è stato condotto dalla società di consulenza immobiliare Wüest Partner su mandato dell’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB).

L'attività edilizia, gli affitti, i prezzi degli immobili e dei terreni edificabili sono elementi strettamente correlati. Lo studio analizza in che modo la variazione dei tassi d'interesse si ripercuote sulla costruzione di nuove abitazioni e mostra - con un modello teorico e vari esempi di calcolo - quali sono le conseguenze dirette e indirette di un aumento dei tassi d'interesse sul mercato delle abitazioni.

Per il mercato edilizio e immobiliare i tassi guida, i rendimenti delle obbligazioni della Confederazione e i tassi ipotecari sono fattori chiave. Dopo diversi anni di tassi negativi, tutti e tre i tassi d'interesse in questione hanno subìto un aumento relativamente forte e inaspettato tra il 2021 e il 2023. Tra giugno 2022 e giugno 2023 la Banca nazionale svizzera (BNS) ha aumentato il tasso guida da -0,75 a 1,75 per cento. Sul mercato immobiliare e delle abitazioni le variazioni dei tassi d'interesse innescano processi talvolta pluriennali.

Di regola, gli aumenti dei tassi d'interesse hanno un impatto negativo sull'attività edilizia. Questo perché fanno salire i costi di finanziamento e abbassare quelli degli immobili, cosa che si ripercuote negativamente sulla costruzione di nuove abitazioni e frena la crescita dell'intero parco immobiliare. Al momento questi effetti sono ancora poco visibili a livello statistico a causa di ritardi nella disponibilità dei dati, ma secondo gli esperti si avvertono già nel mondo reale.

Nuovo slancio dell'attività edilizia a medio termine
Il rallentamento della crescita si tradurrà in un calo dei prezzi dei terreni edificabili. A medio termine, però, le attività edili torneranno a essere più redditizie. Questo sviluppo è già iniziato: i dati mostrano che recentemente i terreni edificabili in Svizzera sono diventati più abbordabili.

Inoltre, l'aumento dei tassi ipotecari spinge al rialzo il tasso d'interesse di riferimento e questo fa salire anche i redditi da locazione, cosa che può avere un effetto di stimolo sui prezzi degli immobili e quindi anche sull'attività edilizia. Se la quota di abitazioni vuote continua a diminuire e gli affitti aumentano, ci sarà anche un maggiore incentivo economico a costruire ulteriori appartamenti.

In teoria, il mercato immobiliare si trova attualmente in una fase di transizione dopo gli aumenti dei tassi d'interesse degli anni 2022-2023 e sta cercando un nuovo equilibrio. Una volta raggiunto, l'edilizia dovrebbe riacquistare slancio rispetto a oggi, anche se presumibilmente non raggiungerà i livelli precedenti al 2022.

Il mercato edilizio e immobiliare non è influenzato soltanto dall'andamento dei tassi d'interesse, ma anche da altri fattori, alcuni dei quali si muovono in direzioni opposte. L'aumento dei tassi del 2022, ad esempio, è stato accompagnato da un significativo rincaro delle costruzioni. Anche altri fattori, come l'elevata immigrazione o la «mobilitazione» di terreni edificabili, possono svolgere un ruolo importante.

Secondo lo studio, l'attività edilizia in Svizzera riprenderà slancio a medio termine, soprattutto perché i tassi d'interesse rimangono comunque bassi in termini storici e perché lo scorso marzo la BNS ha abbassato il tasso guida dall'1,75 all'1,5 per cento. Infine, anche l'incessante aumento della domanda di abitazioni funge da stimolo all'attività edilizia.

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