Starke Nachfrage- und Preissteigerung beim Wohneigentum

Grenchen, 09.07.2021 - Der diesjährige Monitor Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt zeigt, dass der Wohnungsmarkt in der Schweiz weiterhin durch Ungleichgewichte geprägt ist. Mietwohnungen werden wieder knapper. Das Wohneigentum ist stärker gefragt als zuvor und wird teurer. Für viele Familien ist der Traum vom Einfamilienhaus kaum mehr realisierbar.

Die wachsende Zahl der Haushalte bestimmt im Wesentlichen die Nachfrage nach Wohnraum. Im Pandemiejahr 2020 fiel dieses Wachstum so bescheiden aus wie seit Jahren nicht mehr. Das war vor allem bei Haushalten der Schweizer Wohnbevölkerung zu beobachten; das Wachstum der Haushalte der ausländischen Wohnbevölkerung bewegte sich hingegen im Rahmen der Vorjahre. Dennoch führte diese Entwicklung zu keiner Entspannung auf den Wohnungsmärkten. Das liegt primär an den Präferenzen, die sich im Pandemiejahr geändert haben. So haben sich mehr Menschen eine grössere oder eine zweite Wohnung gesucht.

Der Markt für Mietwohnungen hat sich 2020 gegenüber den Vorjahren verknappt. Dies betraf vorwiegend das untere Mietpreissegment. Aber auch das mittlere und obere Mietpreissegment sind betroffen. Vor allem in den Regionen Zürich und Zug, dem Arc lémanique und im Grossraum Bern sind Mietwohnungen Mangelware. Diese rasche Verknappung ist besorgniserregend. Über die ganze Schweiz betrachtet ist der Mietwohnungsmarkt hingegen weiterhin ausgewogen.

Die Marktsituation für Wohneigentum veränderte sich 2020 gegenüber 2019 kaum. Wohneigentum ist nach wie vor rar, und das bei deutlich steigenden Preisen. Nicht zuletzt ist dies eine Folge der schwachen Bautätigkeit. Ausser im Tessin gibt es kaum noch Orte, wo kapitalschwache Personen fündig werden können. Dennoch verhielt sich die Eigentümerquote von 2019 bis 2020 stabil. Es gibt also trotz ansteigendem Preisniveau eine intakte Nachfrage.

Wohneigentum zunehmend unerschwinglich
Der Monitor richtete dieses Jahr sein Augenmerk besonders auf das Wohneigentum. Die Analysen zeigen, dass seit 2007 eine Verschiebung von Einfamilienhäusern hin zu Eigentumswohnungen stattgefunden hat und die Eigentümerquote insgesamt gesunken ist. Es sind vorwiegend Einzelpersonen, kinderlose Paare und ältere Menschen, die sich Wohneigentum leisten können.

Eine Analyse der Kaufwahrscheinlichkeiten belegt, dass für den Erwerb von Wohneigentum die Bedeutung von Vermögen zugenommen hat, während das Einkommen weniger bedeutsam geworden ist. Dies erklärt auch das steigende Alter der Käuferschaft. Problematisch ist somit die Situation für Familien ohne grosses Vermögen: Für sie gibt es kaum noch erschwingliche Einfamilienhäuser auf dem Markt, der Traum vom Einfamilienhaus ist immer weniger realisierbar. Gleichzeitig nahm der Anteil von Zweitliegenschaften zu, die vermietet werden.

Der Vergleich mit 1990 zeigt jedoch, dass die Situation heute besser ist. Damals waren sowohl Wohneigentum wie Mietwohnungen sehr knapp. Wer sich heute kein Wohneigentum leisten kann, hat die Möglichkeit, im mittleren und höheren Preissegment auf Mietwohnungen auszuweichen.

Der Monitor Personenfreizügigkeit und Wohnungsmarkt
Der seit dem Jahr 2009 von der Arbeitsgemeinschaft Meta-Sys AG / ZHAW im Auftrag des BWO erstellte Monitor verfügt über drei charakteristische Merkmale. Diese unterscheiden ihn von anderen Marktanalysen. Erstens liegt der Fokus auf der Entwicklung der In- und Ausländerhaushalte sowie von deren Einkommen. Das sind die wesentlichen Nachfragetreiber. Zweitens werden die Miet- und Wohneigentumsmärkte als Aggregat analysiert, um der gegenseitigen Pufferfunktion Rechnung zu tragen und eine Gesamtsicht auf die Versorgung zu erhalten. Drittens werden verschiedene Preis- und Kaufkraftklassen analysiert

Die Resultate liegen in Form von Kurzberichten für die ganze Schweiz und für die sieben vom Bundesamt für Statistik definierten Grossregionen vor.

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Daniel Sager, Meta-Sys AG, Tel. 043 322 17 70, dsager@meta-sys.ch