Schere zwischen Miete und Wohneigentum öffnet sich weiter
Grenchen, 02.07.2019 - Wie bereits im Vorjahr ist die Schweiz 2018 ausreichend mit Wohnraum versorgt gewesen. Allerdings öffnet sich die Schere zwischen Miet- und Wohneigentumsmarkt weiter. Während sich der erste entspannt, deckt beim zweiten das Angebot den Bedarf klar nicht. Wirkung zeigen die Abnahme der Zuwanderung sowie die anhaltend tiefen Zinsen, wie eine aktualisierte Untersuchung im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) über die Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Wohnungsmarkt zeigt.
Der Blick auf Wohneigentum und Miete sowie über alle Regionen verdeutlicht, dass sich der Wohnungsmarkt bei leichter Verknappung weiterhin im Gleichgewicht befindet. Wie bereits in den Vorjahren überstieg das Wachstum des Angebots dasjenige der Haushalte. Die anhaltend starke Ausrichtung des Neubaus auf den Mietwohnungsmarkt sowie die Entwicklung der Ein- und Auswanderungen liessen allerdings auch die Ungleichgewichte weiter ansteigen.
Nach dem starken Rückgang im Vorjahr hat sich das Haushaltwachstum 2018 nur noch leicht abgeschwächt. Während das Wachstum schweizerischer Haushalte mit 0,6% gleich blieb, reduzierte sich dasjenige ausländischer Haushalte von 1,1% im Vorjahr auf 0,9% im Berichtsjahr. Diese anhaltende Abschwächung führt zu entspannteren Mietwohnungsmärkten, während die Wohneigentumsmärkte primär von der Entwicklung der schweizerischen Nachfrage sowie dem unzureichenden Angebotswachstum geprägt sind.
Entsprechend verbergen sich hinter dem Gleichgewicht über den Gesamtmarkt weiterhin zwei bedeutende Ungleichgewichte: Nach Region und nach Besitzform.
Regional sind das Tessin, die Ostschweiz und die Nordwestschweiz wie im Vorjahr gut versorgt. Gegenüber dem Vorjahr deutlich verknappt hat sich der Markt in der Genferseeregion, während er sich in der Region Zürich etwas entspannt hat. In beiden Märkten war 2018 aber weiterhin ein Nachfrageüberhang spürbar. Eher angespannt bleibt die Marktsituation auch in der Zentralschweiz und im Espace Mittelland.
Die Wohnbautätigkeit hat sich in den letzten Jahren stark in Richtung Mietwohnungsbau verschoben. Diese überproportionale Bevorzugung des Mietwohnungsbaus durch die Investoren war auch 2018 zu beobachten, was nicht ohne Auswirkung blieb. Weil die Nachfrage nach Wohneigentum im gegenwärtigen Tiefzinsumfeld auf hohem Niveau verharrte, während gleichzeitig die Zuwanderung moderat ausfiel, hat sich die Schere zwischen Mietwohnungsmarkt und Wohneigentumsmarkt weiter geöffnet. Auf dem Mietwohnungsmarkt herrscht im Mittel aller Märkte ein leichtes Überangebot, der Wohneigentumsmarkt hingegen befindet sich in einer Situation des deutlichen Nachfrageüberschusses.
Die Entspannung des Mietwohnungsmarktes hat im Berichtsjahr auch das unterste Mietpreissegment erreicht. Die Nachfrage übersteigt dort zwar weiterhin das Angebot, aber es fehlt nicht mehr viel, um das Marktgleichgewicht zu erreichen. Die oberen beiden Mietpreissegmente weisen weiterhin ein Überangebot aus. Umgekehrt sind im Markt für Wohneigentum alle Preissegmente unterversorgt. Dies gibt zu Besorgnis Anlass, da der Preisdruck anhält und die Eigentumsquote im Vergleich zu vor fünf Jahren rückläufig ist. Für einen breiter werdenden Kreis der Bevölkerung wird der Zugang zu Wohneigentum zunehmend schwierig.
Der seit dem Jahr 2009 von der Arbeitsgemeinschaft Meta-Sys AG / ZHAW im Auftrag des BWO erstellte Monitor zur Messung der Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Schweizer Wohnungsmarkt verfügt über drei charakteristische Merkmale, die ihn von anderen Marktanalysen unterscheiden: Der Fokus liegt auf der Entwicklung der In- und Ausländerhaushalte (statt "nur" der Bevölkerung) und deren Einkommen, also auf den wesentlichen Nachfragetreibern. Zudem werden Miet- und Wohneigentumsmarkt auch als Aggregat analysiert, um der Pufferfunktion der beiden Märkte für den jeweils anderen Markt besonders Rechnung zu tragen und eine Gesamtsicht auf die Versorgung zu erhalten. Ausserdem werden verschiedene Preis- und Kaufkraftklassen analysiert.
Die Resultate liegen in Form von Kurzberichten für die ganze Schweiz und für die sieben BFS-Grossregionen vor.
Adresse für Rückfragen
Christoph Enzler, Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Tel. +41 58 480 91 87, christoph.enzler@bwo.admin.ch
Daniel Sager, Meta-Sys AG, Tel. +41 43 322 17 70, dsager@meta-sys.ch
Herausgeber
Bundesamt für Wohnungswesen
http://www.bwo.admin.ch/
