Wohnungsmarkt entwickelt sich unterschiedlich
Grenchen, 06.07.2018 - Die Schweiz ist auch 2017 ausreichend mit Wohnraum versorgt gewesen. Allerdings öffnet sich zunehmend die Schere zwischen Miet- und Wohneigentumsmarkt, was sowohl auf die Angebots- als auch die Nachfrageentwicklung zurückzuführen ist. Die Abnahme der Zuwanderung im 2017 zeigt Wirkung, wie eine Untersuchung im Auftrag des Bundesamtes für Wohnungswesen (BWO) über die Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Wohnungsmarkt zeigt.
Mit Blick auf Wohneigentum und Miete sowie über alle Regionen zeigt sich, dass sich der Wohnungsmarkt bei leichter Verknappung weiterhin im Gleichgewicht befindet. Wie schon in den Vorjahren überstieg das Wachstum des Angebots dasjenige der Haushalte. Die anhaltend starke Ausrichtung des Neubaus auf Mietwohnungen sowie die Entwicklung der Ein- und Auswanderungen liess allerdings auch die Ungleichgewichte ansteigen.
Wichtiges Merkmal der Marktentwicklung des Jahres 2017 ist die Abschwächung des Wachstums der Anzahl Haushalte. Dieses hat sich gegenüber dem Vorjahr auf 0,7% halbiert. Die Zuwachsrate der schweizerischen Haushalte blieb mit 0,6% unverändert, diejenige der ausländischen Haushalte reduzierte sich von 2,5% auf 1,1%. Die Abschwächung der Zuwanderung führt nun zu entspannteren Mietwohnungsmärkten, während die Wohneigentumsmärkte primär von der Entwicklung der schweizerischen Nachfrage geprägt sind.
Entsprechend verbergen sich hinter dem Gleichgewicht über den Gesamtmarkt weiterhin drei bedeutende Ungleichgewichte: Nach Region, nach Besitzesform und nach Preissegment.
Regional sind das Tessin, die Ostschweiz und die Nordwestschweiz sehr gut versorgt. Anhaltend angespannt ist die Marktsituation vor allem in der Zentralschweiz und in der Region Zürich - trotz leichter Entspannung - sowie neu auch wieder im Espace Mittelland.
Die Wohnbautätigkeit hat sich in den letzten Jahren stark in Richtung Mietwohnungen verschoben. Dies blieb nicht ohne Auswirkung. Weil die Nachfrage nach Wohneigentum im Tiefzinsumfeld hoch blieb und sich die Zuwanderung deutlich reduzierte, hat sich die Schere zwischen Mietwohnungsmarkt und Wohneigentumsmarkt deutlich geöffnet. Auf dem Mietwohnungsmarkt herrscht über alle Segmente betrachtet ein leichtes Überangebot, der Wohneigentumsmarkt dagegen befindet sich in einer Situation des deutlichen Nachfrageüberschusses.
In dieser Untersuchung war bis etwa 2015 die Unterversorgung im Mietwohnungsbereich am auffälligsten. In den letzten zwei Jahren kann nun festgehalten werden, dass die Neubautätigkeit ihre Wirkung im oberen Preissegment zeigt. Hier ist 2017 ein deutliches Überangebot zu beobachten. Mit Blick auf die Eigentumsmärkte kann zudem davon ausgegangen werden, dass ein Teil der Mieter lieber Eigentümer wäre. Die seit 2012 tendenziell zunehmende Mieterquote ist vermutlich auch auf die Knappheit im Bereich des Wohneigentums zurückzuführen.
Ein positiver Nebeneffekt dieser Entwicklung ist, dass sich die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt nun auch im mittleren und unteren Preissegment entspannt. Nur im unteren Segment befindet sich der Markt dennoch weiterhin in einer Situation des Nachfrageüberhangs. Anders die Situation beim Wohneigentum, wo sich alle Preissegmente in einer Situation der Knappheit befinden.
Der seit dem Jahr 2009 von der Arbeitsgemeinschaft Meta-Sys AG / ZHAW im Auftrag des BWO erstellte Monitor zur Messung der Auswirkungen der Personenfreizügigkeit auf den Schweizer Wohnungsmarkt verfügt über drei charakteristische Merkmale, die ihn von anderen Marktanalysen unterscheiden: Der Fokus liegt auf der Entwicklung der In- und Ausländerhaushalte (statt "nur" der Bevölkerung) und deren Einkommen, also auf den wesentlichen Nachfragetreibern. Zudem werden Miet- und Wohneigentumsmarkt als Aggregat analysiert, um der Pufferfunktion des Eigentums für die Mietwohnungsmärkte besonders Rechnung zu tragen und eine Gesamtsicht auf die Versorgung zu erhalten. Ausserdem werden verschiedene Preis- und Kaufkraftklassen analysiert.
Die Resultate liegen in Form von Kurzberichten für die ganze Schweiz und für die sieben BFS-Grossregionen vor.
Adresse für Rückfragen
Christoph Enzler, Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Tel. +41 58 480 91 87, christoph.enzler@bwo.admin.ch
Daniel Sager, Meta-Sys AG, Tel. +41 43 322 17 70, dsager@meta-sys.ch
Herausgeber
Bundesamt für Wohnungswesen
http://www.bwo.admin.ch/
